건물 가압류·가등기, 태양광 발전사업 허가 및 PPA 계약의 걸림돌 되나?

결론부터 말씀드리면, 건물에 가압류나 가등기가 설정되어 있는 경우 태양광 발전사업 허가를 받거나 전력수급계약(PPA)을 체결하는 데 상당한 제약이 따를 수 있으며, 사실상 해결되지 않으면 사업 진행이 어려울 수 있습니다.

건물 위에 태양광 발전사업을 추진하시려는 사업주께서 가장 우려하시는 부분 중 하나가 바로 해당 건물의 권리관계 문제입니다. 특히 가압류나 가등기와 같이 소유권에 영향을 줄 수 있는 등기가 설정되어 있다면, 인허가 기관과 PPA 계약 상대방은 사업의 안정성을 낮게 평가할 수밖에 없습니다.

1. 태양광 발전사업 허가 단계에서의 제약

태양광 발전사업 허가를 받기 위해서는 관할 지방자치단체에 개발행위허가를 신청해야 합니다. 이때 제출해야 하는 서류 중 핵심적인 것이 바로 사업 부지(건물)의 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류입니다.

가압류는 채권자가 채무자의 재산을 임시로 압류하여 처분하지 못하도록 하는 조치이며, 가등기는 장래에 발생할 수 있는 소유권 이전 청구권을 보전하기 위한 예비 등기입니다. 이 두 가지 등기는 모두 건물의 소유권이 불완전하거나 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

따라서 허가 기관인 지자체는 다음과 같은 이유로 허가를 내주지 않거나 보류할 가능성이 매우 높습니다.

• 사업의 안정성 부족: 가압류나 가등기가 본압류 및 본등기로 이어져 건물의 소유권이 제3자에게 넘어갈 경우, 태양광 발전설비의 존속이 불투명해집니다. 이는 발전사업의 지속적인 영위를 담보할 수 없다고 판단되는 주요 원인이 됩니다.
• 법적 분쟁 가능성: 향후 소유권 분쟁 발생 시 발전설비의 철거 등 복잡한 법적 문제에 휘말릴 수 있습니다. 지자체는 이러한 분쟁의 소지가 있는 사업에 대해 허가를 꺼리는 경향이 있습니다.

실제로 많은 지자체에서는 개발행위허가 심사 시 토지(건물) 등기부등본을 통해 저당권, 가압류, 가등기 등 제한물권 설정 여부를 면밀히 검토하며, 이러한 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우 사업자에게 이를 해결하도록 요구하는 경우가 대부분입니다.

2. 전력수급계약(PPA) 체결 단계에서의 제약

발전사업 허가를 받았다 하더라도, 생산된 전력을 판매하기 위해서는 한국전력공사(한전) 또는 다른 전력 구매자와 **전력수급계약(PPA)**을 체결해야 합니다. PPA는 보통 20년 이상의 장기 계약으로 이루어지기 때문에 계약 상대방은 계약 기간 동안 전력을 안정적으로 공급받을 수 있는지를 최우선으로 고려합니다.

건물에 가압류나 가등기가 설정된 상태에서는 다음과 같은 문제로 인해 PPA 계약 체결이 거부될 수 있습니다.

• 담보 가치 하락 및 계약 불이행 위험: 전력 구매자 입장에서 가압류·가등기가 설정된 건물 위의 발전설비는 담보로서의 가치가 거의 없다고 판단합니다. 만약 건물이 경매 등으로 다른 사람에게 넘어가고 새로운 소유자가 태양광 설비 철거를 요구할 경우, 전력 공급 계약은 이행될 수 없게 됩니다.
• 계약의 신뢰성 문제: 사업주의 재정 상태나 신용도에 대한 의문을 제기할 수 있는 사안으로, 장기 계약의 신뢰성을 확보하기 어렵다고 판단할 수 있습니다.

특히 금융기관을 통해 태양광 발전사업 대출을 받는 경우, 해당 건물과 발전설비를 담보로 제공해야 하는 경우가 많습니다. 가압류나 가등기가 설정되어 있다면 담보 설정 자체가 불가능하여 자금 조달 계획에도 차질이 생길 수 있습니다.

해결 방안은?

가장 확실한 해결책은 가압류나 가등기의 원인이 된 채무를 변제하고 해당 등기를 말소하는 것입니다. 깨끗한 상태의 등기부등본을 확보해야만 인허가 및 PPA 계약 절차를 원활하게 진행할 수 있습니다.

만약 당장 채무 변제가 어렵다면, 최소한 채권자와의 합의를 통해 **‘태양광 발전사업 영위에 동의하며, 향후 소유권 변동이 있더라도 발전설비는 존속시킨다’**는 내용의 합의서나 확약서를 받아 허가 기관이나 PPA 계약 상대방을 설득하는 방법을 시도해볼 수는 있습니다. 하지만 이 또한 법적 효력이 완벽하다고 보기 어려워 성공 가능성이 높다고 할 수는 없습니다.

따라서 내 건물 위에 안정적인 태양광 발전사업을 계획하고 계신다면, 사업 추진에 앞서 반드시 해당 건물의 권리관계를 깨끗하게 정리하시는 것이 최우선 과제라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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